沪自贸区试点工业用地流转七领域拟扩大开放废纸

沪自贸区试点工业用地流转 七领域拟扩大开放

沪自贸区试点工业用地流转 浦东今年探索创新土地政策工业用地流转望试点，将在自贸区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策浦东今年探索创新土地政策工业用地流转望试点，将在自贸区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策

2014年，上海浦东新区将创新促进产业转型的土地管理制度，在上海自贸试验区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策，扩大张江、金桥土地“二次开发”试点。在农村土地改革方面，将加快推进农村土地承包经营权确权登记，探索农村集体经营性建设用地使用权流转。

这是上海证券报记者从3月7日召开的2014年浦东综合配套改革试点工作会议上获得的消息。本次会议对2014年浦东综改工作进行了具体安排，其中创新土地管理制度成为一大重点内容。

“上海自贸区重点不在制造业，而是以贸易和金融为主，这就牵扯到如何把大规模的工业用地指标转为商业用地指标。”复旦大学经济学院副院长张军教授对上证报记者表示。他认为，按照以往经验，商业用地价格比工业用地高，自贸区内工业用地转商业用地，土地必将随之增值。考虑到自贸区土地资源本就紧缺，若转换过程中土地完全按照商业用地现行的“招拍挂”制度，地价将会被抬得非常高。对于区内拥有工业土地或相关项目的企业而言，意味着短时间内就将身价倍增。

一位券商人士也对记者表示，工业用地转商业用地对自贸区的影响将会非常大，自贸区土地显然会增值，很多企业的资产将发生巨大变化。

上证报记者还获悉，目前上海市规划和国土资源管理局、浦东新区政府已联合牵头，正协同相关部门就创新土地管理制度进行调研。相关政策正紧锣密鼓制订中。

上海自贸区：工业用地流转试点桥头堡

目前，上海已经对未来建设用地规模进行了终极锁定。浦东新区区委书记沈晓明在上述会议中透露，“上海市政府决定到2020上海建设用地总规模控制在3200平方公里。到2013年年底，我们已经用掉了3070平方公里，也就是说，未来5年，全上海只有130平方公里建设用地。”

毫无疑问，土地已成为上海当前面临的最大资源瓶颈。为了改善这个困局，上海市政府在今年3月初下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中，打出土地管理一整套“组合拳”，并提出了规划建设用地总规模“零增长”的目标。业内人士认为，根据《意见》精神，上海市土地利用制度改革将遵循两条路径展开，一个是控制增量，另一个则是盘活存量。

在控制增量方面，上海走的是“总量锁定”的路径，即到2020上海建设用地总规模控制在3200平方公里。在此背景下，盘活存量就变得更加重要，而一大领域则是工业用地。

根据浦东综改工作安排，2014年将在自贸区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策，完善存量土地循环利用机制，积极推动浦东新区存量工业用地转型，实施工业用地全生命周期管理，提升土地利用的综合效益，探索创新工业用地出让方式和新增工业用地弹性年限出让制度。

也就是说，在实现工业用地转型方面，浦东新区是上海的桥头堡，而上海自贸区又是浦东新区的桥头堡。目前在上海自贸区现有范围内，80%的土地为工业用地。张军认为，对于以贸易和金融为发展重点的上海自贸区来说，这就涉及到如何把大规模的工业用地指标转为商业用地指标。

张军认为，由于商业用地的特点，上海自贸区土地资产必将增值。而考虑到自贸区土地资源本来就紧缺，转换过程中若完全按照商业用地“招拍挂”，肯定会把地价抬得非常高，对于区内拥有土地或相关项目的企业而言，一下子就将身价倍增。

记者梳理发现，目前，在上海自贸区内拥有土地或项目的公司不少。公开资料显示，外高桥目前是自贸区建设主体中的唯一上市公司;阳光城去年3月21日和4月3日累计在外高桥新市镇取得建筑面积3.89万方的商业地块储备，是除外高桥外在自贸区拥有最多土地储备的公司;浦东金桥在自贸区范围内有1.78万平方米仓库，同时控股股东参与临港建设，临港地区有20万平土地储备;陆家嘴控股股东正在贯彻浦东新区政府的部署，积极参与临港建设。上述公司都有望从该政策中受益。

张军建议，为了不造成地价太高的局面，相关方面可能要探索一个合理的机制，“我估计未来将会对土地批租制度进行微调，预计会针对不同的领域和项目实行差别化批租。”

扩大土地“二次开发”试点

浦东创新土地制度的另一大举措是扩大土地的“二次开发”。根据2014年浦东综改工作安排，今年浦东将坚持集约利用土地，深化张江、金桥土地“二次开发”试点，进一步扩大试点范围、试点主体和试点内容。

记者获悉，在土地“二次开发”方面，张江、金桥已小有成绩。以张江为例，2013年共完成张江中区C-9-5地块、D-2-2地块、D-4-2地块、C-2-4-1地块、C-2-4-2地块等五个地块的转型工作，共涉及土地总面积14.30万平方米，提高建筑容量3.67万立方米。

不过，这显然还不够。浦东新区区委书记沈晓明在上述会议中表示，目前浦东土地资源紧张和浪费土地的现象同时并存，浦东今年将出重拳，用最严格标准加强土地管理，以破除阻碍土地资源高效利用和集约利用的瓶颈。具体来说，要深化张江、金桥土地“二次开发”试点，加快推进农村“三块地”改革。

沈晓明认为，在加大土地“二次开发”方面可以从三个方面进行探索，包括创新土地收储机制，鼓励原业主自主进行“二次开发”，第二，创新土地用途管理机制，探索将工业用地在符合功能需求的前提下转为2.5产业或者服务业。第三，探索政府与企业共享收益的机制，土地二次开发的收益由原业主和政府共享。

在深化农村土地和产权制度改革方面，根据浦东综改工作安排，2014年，浦东将加快推进农村土地承包经营权确权登记，完善流转机制，推广完善家庭农场、农民合作社等经营模式。在符合规划和用途管制的前提下，探索农村集体经营性建设用地使用权流转，稳妥探索宅基地置换试点。深化农村集体资产股份化改革试点，进一步扩大试点范围，优化集体资产监管体制和收益分配机制。

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